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안녕하세요? 머니게임입니다.
올해 연말정산부터 장기주택저당차입금 이자상환액에 대해 최대 2천만 원까지 소득공제를 받을 수 있어요. 그리고 총급여가 8천만 원인 근로자는 월세도 최대 150만 원까지 세액공제를 받을 수 있도록 요건이 완화됐답니다. 주택자금 관련 연말정산 혜택이 계속 늘어나고 있어요.
사실 근로자 5명 중 1명 꼴로 주택자금 소득·세액공제를 받고 있는데, ’ 23년 귀속 연말정산에서는 2,085만 명 중 422만 명(20.2%)이 공제를 신고했어요. 그러니까 꼭 정확하게 신고해서 공제 혜택을 놓치지 않길 바라요!
주택자금공제의 주요 포인트 7가지
1 주택 이상 보유 세대
장기주택저당차입금 이자상환액만 공제 가능해요. 주택 보유자는 주택임차자금 원리금상환액이나 월세액 공제 대상이 아니에요.
주택임차자금 원리금상환액
금융기관이나 가족 등으로부터 차입한 경우에만 소득공제가 가능해요. 회사에서 지원받은 주택임차차입금은 공제 대상이 아니에요.
담보대출금 이자 공제
주택(2024년 기준 시가 6억 원 이하) 취득을 위한 담보대출금의 이자만 공제됩니다. 무상으로 증여받은 주택은 소득공제 대상이 아니에요(부담부 증여는 가능).
주택담보대출 대환
갈아탄 주택담보대출은 차입자가 직접 즉시 상환해도 소득공제됩니다. 기존 금융기관 간 차입금 직접 상환 방식 외에 차입자가 직접 상환하는 방식도 추가됐어요.
원금상환액
첫 해나 마지막 해의 원금상환액이 적어도 비거치식 대출로 높은 공제한도가 적용돼요. 일시적으로 상환 기준금액보다 낮은 금액을 상환해도 높은 소득공제 한도가 적용됩니다.
대출약정 조건
매년 기준금액 이상 상환하면 비거치식 요건이 충족돼요. 대출약정과 관계없이 차입금의 70% 이상 금액을 상환하면 비거치식 분할상환으로 인정받아요.
주택담보대출 적용 규정
2012년 1월 1일 이전에 차입한 주택담보대출은 개정 전·후 규정 중 유리한 쪽으로 적용할 수 있어요. 2024년 개정 규정과 종전 규정 중 더 높은 소득공제 한도를 적용해 연말정산을 진행하세요.
다양한 케이스가 많으실텐데요!
사례를 통해 다시 한번 알아볼게요!
사례를 통한 질문
질문 1 주택을 보유한 세대주인데, 다른 지역으로 발령받아서 오피스텔을 전세나 월세로 임차하려고 해요. 그럴 경우 오피스텔 전세금을 대출받아 생기는 이자비용이나 월세 지출금액을 연말정산 때 공제받을 수 있을까요?
1주택을 보유한 세대의 세대주나 세대원은 주택임차자금 원리금상환액 소득공제나 월세액 세액공제를 받을 수 없어요. 하지만 세대주라면 보유 주택에 실제로 거주하지 않더라도 장기주택저당차입금(주택담보대출) 이자상환액 소득공제는 받을 수 있어요.
질문 회사가 직원 복지를 위해 주택임차차입금을 대출해 준다고 하네요. 이렇게 대출받은 주택임차차입금의 원리금 상환액도 소득공제가 가능한가요?
은행이나 보험회사, 주택도시기금 등에서 대출받거나, 대부업자가 아닌 개인(가족 등)으로부터 차입한 주택임차차입금만 소득공제 대상이에요. 그래서 재직 중인 회사에서 대출받은 주택임차차입금의 원리금 상환액은 소득공제를 받을 수 없답니다. 단, 총급여가 5천만 원 이하인 근로자가 입주일(또는 전입일) 전후 1개월 이내에 3.5% 이상의 이자율로 차입한 경우에는 가능해요.
질문 배우자가 보유하고 있던 주택의 지분을 증여받아서 공동명의 주택으로 바꿨고, 제 명의로 주택담보대출을 받아 이자를 상환하고 있어요. 이자상환액에 대해 소득공제를 받을 수 있을까요??
무상으로 이전받은 주택에 대해 장기주택저당차입금을 차입하고 이자를 상환하는 경우, 그 이자는 소득공제 대상이 아니에요. 하지만 부담부증여로 주택을 취득하고, 증여등기일로부터 3개월 이내에 해당 주택을 담보로 장기주택저당차입금을 대출받아 증여재산에 담보된 채무를 상환하는 경우, 해당 채무액에서 발생한 이자는 소득공제 대상이에요.
질문 당초에 AA은행에서 주택담보대출(장기주택저당차입금)을 받아서 주택을 취득하고 이자를 상환하고 있었는데, BB은행의 이자율이 더 저렴해서 BB은행에서 새로 주택담보대출을 받아 AA은행의 대출을 즉시 상환하기로 했어요. 그러면 BB은행의 주택담보대출도 소득공제를 받을 수 있을까요??
네, 차입자가 금융회사 내에서 또는 다른 금융회사로 장기주택저당차입금을 이전할 때, 두 가지 방식 중 하나를 충족하면 소득공제를 받을 수 있어요. 첫 번째는 기존 차입금을 직접 상환하는 방법이고, 두 번째는 차입자가 신규 차입금으로 즉시 상환하는 방법이에요. 이 두 번째 방법은 2023년 귀속부터 공제가 가능해요. 단, 신규 차입금의 상환 기간은 기존 장기주택저당차입금의 최초 차입일을 기준으로 15년 이상이어야 한다는 점을 기억해 주세요!
질문 당초에 AA은행에서 주택담보대출(장기주택저당차입금)을 받아서 주택을 취득하고 이자를 상환하고 있었는데, BB은행의 이자율이 더 저렴해서 BB은행에서 새로 주택담보대출을 받아 AA은행의 대출을 즉시 상환하기로 했어요. 그러면 BB은행의 주택담보대출도 소득공제를 받을 수 있을까요??
네, 차입자가 금융회사 내에서 또는 다른 금융회사로 장기주택저당차입금을 이전할 때, 두 가지 방식 중 하나를 충족하면 소득공제를 받을 수 있어요. 첫 번째는 기존 차입금을 직접 상환하는 방법이고, 두 번째는 차입자가 신규 차입금으로 즉시 상환하는 방법이에요. 이 두 번째 방법은 2023년 귀속부터 공제가 가능해요. 단, 신규 차입금의 상환 기간은 기존 장기주택저당차입금의 최초 차입일을 기준으로 15년 이상이어야 한다는 점을 기억해 주세요!
질문 2024년 10월에 1년 동안은 이자만 납부하고, 그 이후로는 39년 동안 원리금을 분할 상환하는 조건으로 총 상환기간이 40년인 3% 고정금리 주택담보대출을 2억 원 받았어요. 2024년 10월부터 2025년 9월까지는 이자만 600만 원을 상환했고, 2025년 10월부터 12월까지는 원금 300만 원을 포함해 총 450만 원을 상환했어요.
상환 일정에 따르면 원금 상환액이 크지 않은 2025년을 제외하고는 계속 비거치식 요건을 충족할 수 있을 것 같은데, 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제를 적용할 때 2천만 원 한도를 적용받을 수 없는 건가요??
아니에요! 차입일이 속하는 연도의 다음 연도나 상환일이 속하는 연도에 일시적으로 과세기간별 차입금 상환 기준금액보다 낮은 금액을 상환하는 경우에도 비거치식 분할상환 방식으로 봐서 소득공제 한도를 적용할 수 있어요. 그러니까 걱정하지 마세요!
질문 상환기간을 30년으로 하는 변동금리 주택담보대출을 받았는데, 대출약정대로 상환하면 비거치식 분할상환 요건을 충족하지 못할 것 같아서 대출약정보다 더 많은 금액을 상환했어요. 이렇게 비거치식 요건을 충족한 것으로 봐서 소득공제를 적용받을 수 있을까요??
네, 가능합니다! 대출약정과 관계없이 차입금의 70% 이상을 상환 연수로 나눈 금액을 차입일이 속하는 기간의 다음 연도부터 상환기간의 마지막 날이 속하는 연도까지 매년 상환하면 비거치식 분할상환 방식으로 간주돼서 소득공제 한도를 적용받을 수 있어요. 그러니까 걱정하지 않으셔도 됩니다!
질문 2010년 7월에 상환기간이 30년인 주택담보대출(변동금리, 거치식)을 받아서 1,500만 원 한도로 이자상환액 소득공제를 받고 있어요. 그런데 2024년부터 상환기간이 15년 이상인 주택담보대출 중 고정금리나 비거치식 상환 방식이 아닌 차입금의 이자상환액은 800만 원까지만 소득공제를 받을 수 있는 걸로 알고 있어요. 그러면 예전에 대출받은 사람은 소득공제 한도를 어떻게 적용해야 하나요??
괜찮아요! 2012년 1월 1일 이전에 차입한 장기주택저당차입금에 대한 이자상환액 지급분은 2024년 개정 규정과 이전 규정 중 유리한 쪽으로 적용받을 수 있어요. 그러니까 예전 대출받은 경우에도 걱정하지 않으셔도 됩니다!
주택자금 공제 항목별 요건
장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 (소득세법)
소득공제대상
이 공제는 과세기간 종료일인 12월 31일 기준으로 무주택 또는 1 주택 보유 세대주인 근로자가 대상이에요. 만약 세대주가 주택자금공제를 받지 않았다면 세대원도 가능해요.
차입금
차입금은 근로자 본인 명의(공동명의도 포함)로, 2024년 기준 시가 6억 원 이하의 주택(오피스텔 제외)을 취득하기 위해 주택 소유권 등기일로부터 3개월 이내에 차입한 금액이에요.
공제대상
해당 차입금의 이자 상환액 중 연 600만 원에서 2천만 원 한도 내에서 공제를 받을 수 있어요.
주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제 (소득세법)
소득공제대상
이건 과세기간 종료일인 12월 31일 기준으로 무주택 세대주인 근로자가 대상이에요. 세대주가 주택자금공제를 받지 않았다면 세대원도 가능해요.
차입금
국민주택규모 이하의 주택(오피스텔 포함)을 근로자 본인 명의로 임차하기 위한 차입금이고, 주민등록상 전입일이나 임대차계약서상 전입일로부터 3개월 이내에 차입한 것이어야 해요.
공제대상
원리금 상환액의 40%에 대해 연 400만 원까지 공제가 가능해요. 여기서 주택마련저축 소득공제금액과 합산하면 연 최대 300만 원 × 40%로 120만 원까지 공제받을 수 있어요.
월세액 세액공제 (조세특례제한법)
소득공제대상
이건 과세기간 종료일인 12월 31일 기준으로 무주택 세대주이면서 총 급여가 8천만 원(종합소득금액 7천만 원) 이하인 근로자가 대상이에요.
임차주택
근로자 본인 혹은 근로자의 기본공제 대상자 명의로 임차한 주택(오피스텔, 고시원 포함)으로, 국민주택규모(85㎡ 또는 100㎡) 이하이거나 계약일 기준 시가가 4억 원 이하인 주택이어야 해요.
공제대상한도
지출한 월세액 중 연 1천만 원 한도에서 공제를 받을 수 있어요.
공제율
총급여가 5,500만 원(종합소득금액 4,500만 원) 이하인 근로자는 지출한 월세의 17%를 세액공제받고, 총급여가 5,500만 원을 초과하는 근로자는 15%를 세액공제받아요. 최대 세액공제 금액은 1천만 원 × 15%(17%)로 150만 원(170만 원)이에요.
마지막으로, 총급여 8천만 원 이하 근로자가 주택임차차입금을 대출받아 원리금을 상환하면서 월세를 동시에 지출하고 있는 경우(예: 반전세)에는 주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제와 월세액 세액공제를 모두 적용받을 수 있어요.
주택자금공제는 연말정산에서 세금을 줄일 수 있는 아주 중요한 제도예요. 장기주택저당차입금 이자상환액, 주택임차차입금 원리금 상환액, 그리고 월세액 세액공제를 통해 무주택자나 1 주택 보유자 모두 다양한 혜택을 받을 수 있답니다.
각 공제의 조건이나 대상, 한도를 잘 이해하고 활용하면 세금 부담을 덜 수 있어요. 연말정산 준비하면서 주택자금공제를 꼭 확인해 보세요! 필요한 서류나 정보도 미리 챙겨두면 좋겠죠. 이렇게 해서 소중한 공제 혜택을 놓치지 않기를 바랄게요! 오늘도 많은 도움 되셨길 바라며~ 머니게임은 다음에도 돈 되는 정보로 돌아올게요!
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